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第20章（第2页）

温文做了个简单的开场白之后，按照事先的打算想请郭总介绍一下创业的经历，以此打开局面。

没有想到郭总非常的直接，他说那些都是陈谷子烂糠了，就想请专业的顾问帮他分析一下未来房地産行业的走势。

虽然温文也是有备而来，但没有想到郭总对这个问题的关心，已经不加掩饰了。于是她将自己这些天做的分析娓娓道来。

目前房地産行业形势确实还不错，虽然说大家都对过高的房价和巨大的供应量心存恐惧，但整个市场仍然在买涨不买跌的思维定式驱动下，呈现一片欣欣向荣的景象。但是盛鑫作为企业，则更应该关注房地産业务的财务状况。

温文拿出了王黎做的房地産业务财务诊断，从报表对比可以明显看到，虽然目前盛鑫房地産业务的利润规模很大，但是这个利润却是没有现金流的利润。

因为盛鑫拿到的住宅开发项目，多数都捆绑了不可售的资産，比如配套商业、办公，甚至还有两个酒店，在这些方面的资金投入短期内无法收回。此外，住宅的底商和车位销售速度也非常的缓慢。这些就共同导致虽然住宅销售部分有较高的账面利润，但是并没有形成真正的净现金流入。整个资金循环几乎只够把上个项目买地的钱拿回来，又紧接着要投入到下一个项目的买地，同时还需要高杠杆的进行融资。所以房地産板块并没有挣到实际的真金白银，反而让集团背上了债务。

在这样的情况下，如果市场不发生波动，确实可以保持表面上的繁荣。但如果一旦住宅量价出现下跌，这个脆弱的资金循环就有可能断裂。

郭总认真的听着温文的分析，连连点头称是。他说：“我也发现房地産板块虽然报表很好看，但实际上给公司贡献的现金是比较有限的。我的大女婿总是跟我讲，他赚到的钱都已经用来再投资了，现在正是做大规模的好时机。实际上我们做实业的看重的是资金的流动性，像他这样将大量的资金都固化在房子上，我非常没有安全感。”

温文表示赞同郭总的说法，她又提到了一个点，就是盛鑫现在的房地産业务基本都布局在江浙的县城，虽然这些县的经济很发达，但是人口流出也比较厉害，现在这麽大的供应量未来很难支撑，所以从布局上也有一定的风险。

郭总也是真的头疼，大女婿和他一起打拼过多年，感情胜似父子，他很难直接对地産业务喊停，他问温文那你有什麽建议？

温文也明白，不能直接急剎车，她提出了两条缓兵之计：一是要求地産板块对手头的存货和固定资産做处置，以便轻装上阵；二是从县级市场上尽快抽离，伺机进入人口净流入的一线和新一线城市，并且尽量只做纯住宅项目。

“那你的意思是我们还可以再继续做一段时间房地産喽？”

温文笑着解释到：“这两条执行起来的难度比较大，要想把现在手里的资産都清掉，需要好几年的功夫，而进入一线城市，难度也是很大的。所以这两条的提出，是让地産业务放缓扩张，还能用来帮助您堵住悠悠衆口。”

郭总笑了笑说：“嗯非常好，看来我这个顾问没有白请啊！”

嘉年在旁边听着也非常的开心，温文真是很善于用人，王黎这小子发现了公司房地産业务的财务问题，再加上温文对行业的深刻理解，今天他们得到了郭总这麽高的评价，未来项目的推进一定会非常的顺利了。

等最后要离开郭总办公室的时候，嘉年突然灵光一现，掏出手机对郭总说：“郭总我非常崇拜您，我可以加一个您的微信吗？”